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Privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico

Demanio e patrimonio

Patrimonio immobiliare pubblico. Cartolarizzazione. Dismissione. Conduttori. Diritto di opzione. Determinazione del prezzo di alienazione. Caratteristiche di pregio. Necessità di opere di manutenzione ordinaria o straordinaria (interventi di riparazione rinnovamento o sostituzione di finiture esterne). Non rilevano al fine di escludere il pregio dell'immobile.
T.A.R. Toscana, Sez. 1, Sentenza 15 October 2014, n. 01541

Principio

Patrimonio immobiliare pubblico. Cartolarizzazione. Dismissione. Conduttori. Diritto di opzione. Determinazione del prezzo di alienazione. Caratteristiche di pregio. Necessità di opere di manutenzione ordinaria o straordinaria (interventi di riparazione rinnovamento o sostituzione di finiture esterne). Non rilevano al fine di escludere il pregio dell'immobile.
1. In tema di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico ex D.L. 25 settembre 2001, n. 351 conv. in legge 23 novembre 2001, n. 410, ove conduttori titolari del diritto di opzione ex art. 3, comma 3, D.L. n. 410/2001 cit., domandino l'accertamento del diritto di acquistare dalla ridetta S.C.I.P. s.r.l. tali immobili per un prezzo ridotto nella misura del 30%, ossia alle condizioni più favorevoli previste per gli immobili che, trovandosi in condizione di degrado, non possono essere qualificati come di "pregio" ex comma 13° dell'art. 3 D.L. n. 351/2001 cit., non assume rilievo - ai fini dell’abbattimento del prezzo di vendita - la circostanza che l'immobile necessiti di rilevanti interventi di restauro e risanamento conservativo.
2. Al fine di escludere la caratteristica del pregio connesso alla collocazione in centro storico degli immobili da dismettere ex D.L. 25 settembre 2001, n. 351 conv. in legge 23 novembre 2001, n. 410, è richiesta la compresenza di due elementi, costituiti dallo stato di degrado e dalla necessità di interventi di restauro, risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, con la conseguenza che non vale ad integrare il presupposto per la riduzione del prezzo la sola situazione di vetustà o anche di fatiscenza in cui può versare l'immobile, che, secondo l'id quod plerumque accidit, può richiedere più o meno urgenti interventi di adeguamento degli impianti, di rifacimento degli intonaci interni e delle facciate, ecc., non riconducibili alla tipologia più radicale degli interventi edilizi suddetti e che non precludono una sicura e dignitosa abitazione (Cons. Stato, sez. VI, 7 febbraio 2014 n. 590; id., sez. VI, 4 marzo 2013 n. 1261; T.A.R. Lazio, sez. II, 1 febbraio 2010 n. 1257).
3. L'art. 26, comma 5, D.L. 30 settembre 2003, n. 269 conv. in legge 24 novembre 2003, n. 326 ha introdotto nella disciplina delle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico la previsione della esclusione dalla categoria degli immobili di pregio di quelli che si trovino in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione, utilizzando termini propri della normativa urbanistica ed edilizia, sostituendo espressamente il precedente riferimento alla disciplina locatizia che rispondeva a tutt'altre finalità.
4. Nelle procedure di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, al fine di escludere il pregio o meno degli immobili, è irrilevante di per sé la vetustà di tale immobile, la quale implica che il suo normale stato di conservazione possa determinare la necessità di procedere ad opere manutentive o di rifacimento; gli interventi di "recupero" che possono condurre all’esclusione della qualificazione di pregio del medesimo, sono quelli di cui alle lettere c) e d) dell'art. 31, comma 1, della legge 457 del 1978, poi trasfusi nell'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato, sez. VI, 4 marzo 2013 n. 1261; id., 10 maggio 2010, n. 2808).
5. Non possono essere definiti degradati, ai fini della riduzione del prezzo di vendita ex art. 3, comma 13° D.L. 25 settembre 2001, n. 351 conv. in legge 23 novembre 2001, n. 410, gli immobili che necessitano di interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture esterne, che rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria, ovvero che abbisognano di modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell'edificio o realizzare o integrare i servizi igienici e tecnologici, senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità abitative, da far rientrare nel concetto di manutenzione straordinaria (Consiglio di Stato sez. VI 7 febbraio 2014 n. 590).

T.A.R. Toscana, Sez. 1, 15 October 2014, n. 01541
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